Суббота, Сентября 23, 2017
   
Text Size
Последние 5 фотообъялений

Недвижимость Болгарии

  • Ахелия
  • Китен
  • г.Обзор
  • Солнечный Берег
  • Св.Влас

Обмены жилья: что это такое?

И в чем секрет успеха этой услуги на рынке недвижимости, которому прочили длительный послекризисный застой?

На вопросы проекта «ИнвестГуру» ответила генеральный директор «Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», Андреева Елена:

1. Какова по вашему мнению, доля в сделках с обменом жилья? Каких сделок больше: междугородних объектов или внутри одного населенного пункта?

Сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру. При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты.

Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п.

 

С другой стороны, делаются обмены домов в пригородах мегаполисов на квартиры и наоборот. Это тоже разные категории жилья, но тут людьми движет не финансовая мотивация, а насущные проблемы ( например, ребенок должен пойти в хорошую школу).

По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Хотя в нашей обменной базе и есть варианты междугородние. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения.

Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир.

Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот их него в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.

Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то в основном это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы, которые обычно не превышают 1 млн. руб. у среднестатистической семьи.

Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Юридическое сопровождение альтернатив и обменов одинакова. Но вот сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.


2. Что сейчас представляет обмен жилья: куплю-продажу нескольких объектов или это, прежде всего, обмен правами на владение объектом с возможной доплатой?

 

Ответ: Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Поэтому юридически он оформляется договорами купли-продажи. Конечно, происходит передача прав собственности, т.е. прав пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом. Финансовые вопросы доплат могут прописываться в договоре по-разному.

Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Мены в чистом виде происходят очень редко.


3. Как правильно оценить жилье при обмене в нынешней ситуации? И какова будет комиссия АН, если происходит обмен в чистом виде, т.е. по сути происходит обмен правами на владения объектами?

 

Ответ: При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 500 тыс. руб. доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.

Сами по себе сделки мены (как вы называете обмена правами) встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками « баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены.

Комиссия нашего агентства, например, составляет около 20 тыс. руб с одного объекта обмена. В базу обменов нашей компании, в которой сейчас более 1000 вариантов, изначально заявка принимается бесплатно. Договор на услуги заключается, когда клиенту начинают показывать варианты квартир, и на его квартиру также ищутся желающие. При первичной консультации риэлтор выясняет, насколько реальны желания клиента.

Интервью провела Евгения Лыкова

 

Опубликовано: www.expert-russia.ru

Комментарии
Поиск RSS
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии!
Русская редакция: www.freedom-ru.net & www.joobb.ru

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."

 

 

Основная идея сайта - позволить клиенту найти себе подходящую НЕДВИЖИМОСТЬ с минимальными финансовыми и временными убытками. Клиенту не придётся идти к маклеру, подписывать договора, платить дорогостоящую комиссию... Не каждый может себе это позволить. Потом еще ждать, пока хозяин и маклер смогут показать Вам обьекты недвижимости. Если вы являетесь владельцем недвижимости, воспользуйтесь формой регистрации .После регистрации вы сможете размещать информацию о недвижимости на сайте в разделах: ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ и ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Размещая недвижимость, не забудьте указать свои контакты.

Баннер
Баннер
Баннер